집값 ‘바닥론’에 대한 전문가들의 충격적인 반응…
최근 주택거래량이 지속적으로 늘어나고 있다. 이에 따라 부동산 시장이 반등하는게 아니냐는 의견들과 기대감이 고조되고 있다. 하지만 아직 시기상조라는 의견이 우세하다.
과거 정부로부터 이어진 악재들이 어느정도 해소는 됐지만 집값이 상승하기엔 아직 거래량이 부족하고, 연착륙 하기 위해 정부가 펼치고 있는 정책들의 효과들이 발휘되기엔 아직 멀었다는 의견들이 많다.
현재 부동산 업계에서 보고 있는 침체 원인은 3가지로 꼽을 수 있다.
먼저 우선적으로 고금리가 한가지 원인으로 작용한다. 한국은행의 기준금리가 0.25%p씩 계속해 오르다가 7월과 10월 한 차례씩 ‘빅스텝’(0.5%p 인상)됐다. 이로써 16일 기준 기준금리는 3.50%다.
높은 고금리로 인해 대출이자 부담을 증가시켰고, 이로인해 수요를 위축시켰다는 의견들이 많다. 그 결과 쏟아지는 물량을 감당하지 못하고 지금과 같은 미분양 사태를 초래하게 됐다.
비싼 집값도 하나의 원인이다. 문재인 정부가 출범한 이후 4년 만에 서울 아파트 평균 매매가가 100% 가까이 상승했다. 평당 가격으로 따져보면 성동구는 2017년 5월 평당 2305만원에서 2021년 5월 4882만원으로 111.7%나 상승했다. 동작구는 같은 기간 2166만원에서 4354만원으로 101%, 노원구는 105%, 도봉구는 100% 상승했다.
당시 정부는 집값을 안정화 하기 위해 DSR(총부채원리금상환비율)규제를 도입했지만, 오히려 유동성이 꺾여 거래량이 줄어들었고 시장 축소라는 결과를 낳게 되었다. 그리고 집값 잡기에도 실패하게 됐다. 하지만 투기세력 유입을 어느정도 방어했다는 점에서는 호평을 받았었다.
부동산 진짜 지금이 바닥일까?
최근에 부동산이 바닥이라는 징후들이 나타나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매거래량(2월 15일 기준)은 1220건으로 지난해 5월(1737건) 이후 8개월 만에 가장 많은 거래들이 이루어졌다.
전국 아파트 낙찰률도 지속적인 하락세를 멈추고 30%대를 회복했다. 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 전국 아파트 경매 1736건 중 634건(34.5%)이 낙찰됐다. 낙찰률은 한 달 전보다 9.0%p 상승했다.
이러한 징후들로 인해 바닥이라는 의견들이 제법 나오고 있다. 하지만 아직 ‘바닥론’을 단정하기엔 이르다는 것이 전문가들의 입장이다. 여러가지 리스크들이 해소되고 있고, 정부 정책에 힘입어 거래량도 변화를 보이겠지만, 저렴한 미분양 매물이 먼저 풀릴 수 있기 때문에 아직 바닥이라고 속단하기엔 이르다는게 그들의 입장이다. 다만 1·3대책 등 부동산 연착륙을 향한 정부 의지가 강한 만큼 가능성도 열어뒀다.
윤지해 부동산R114 연구원은 “금리 상단이 올 들어 거의 확정됐다. 추가 인상이나 동결로 정리되고 있어서 불확실성이 개선됐고, 개별 단지별로 가격부담도 줄었다”며 “DSR은 ‘특례보금자리론’으로 일부 무력화했다”고 설명했다. 그는 “3가지가 어느 정도 해소돼서 1월부터 거래량이 늘고 특례효과를 더하면 거래량은 이달 들어 더 오르겠지만, 현재 수준으로는 여전히 부족하다”고 말했다.
윤 연구원은 “지난해부터 쌓인 물건이 해소되는 과정이 상반기 중 진행될 것”이라며 “정부가 정책으로 풀고 있는데 거래량이 탄탄해지면서 가격이 방어수준으로 올라갈 가능성이 커졌다. 뚜렷한 가격반등 시점은 오는 2분기 말이나 하반기 초입으로 예상 한다”고 밝혔다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “바닥은 지나봐야 알 수 있지만, 현재의 거래 수준으로 바닥을 논하긴 이르다”며 “상반기 전후로 거래량이 지난해(29만8000건)의 70% 수준까지 늘어야 하고 급매물도 사라지기 직전이어야 바닥이라고 볼 수 있다”고 설명했다. 이어 “수요자들은 바닥에 집중하기 보다 저가 매물을 중심으로 매수 여부를 결정하는 것이 중요하다”고 조언했다.
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